Vote des travaux en copropriété : la réforme 2026 de la majorité en assemblée générale

Vote des travaux en copropriété : ce que change la réforme 2026

Le vote des travaux en copropriété est en train de connaître sa transformation la plus importante depuis des années. Présentée en Conseil des ministres le 24 juin 2026 par le ministre de la Ville et du Logement Vincent Jeanbrun, la loi Relance Logement prévoit d'abaisser la majorité requise pour approuver les travaux de rénovation énergétique d'ampleur : ils passeraient de la majorité absolue (article 25 de la loi du 10 juillet 1965) à la majorité simple (article 24). L'objectif affiché est clair : débloquer des milliers de chantiers de rénovation aujourd'hui paralysés par l'abstention ou l'opposition d'une minorité de copropriétaires.

Pour les copropriétés de Champigny-sur-Marne, du Val-de-Marne (94) et de toute l'Île-de-France, où le parc d'immeubles anciens est particulièrement énergivore, cette évolution change concrètement la façon de décider et de lancer les travaux. Chez BTPNE, entreprise tous corps d'état depuis 3 générations et certifiée RGE, nous décryptons cette réforme et ce qu'elle implique pour votre prochaine assemblée générale.

Comprendre les majorités en assemblée générale : articles 24, 25 et 26

Avant d'aborder la réforme, il faut comprendre le mécanisme des majorités, souvent source de confusion en assemblée générale. La loi de 1965 prévoit plusieurs seuils selon la nature de la décision :

• Article 24 (majorité simple) : la décision est adoptée si elle recueille plus de la moitié des voix des copropriétaires présents ou représentés (les absents ne comptent pas). C'est la majorité la plus facile à atteindre. Elle concerne l'entretien courant, les réparations et les travaux d'accessibilité.
• Article 25 (majorité absolue) : il faut plus de la moitié des voix de tous les copropriétaires, présents, représentés et absents. Un copropriétaire absent équivaut donc à un vote « non ». Cette majorité s'applique aujourd'hui à de nombreux travaux d'amélioration.
• Article 26 (double majorité) : réservée aux décisions les plus lourdes, elle exige la majorité des membres du syndicat représentant au moins deux tiers des voix.

C'est cette différence entre présents/représentés et ensemble des copropriétaires qui explique pourquoi tant de projets de rénovation échouent : dans les grandes copropriétés franciliennes, le taux d'absentéisme aux assemblées est élevé, et les absents font mécaniquement chuter le score en dessous du seuil de l'article 25.

Le cœur de la réforme : de la majorité absolue à la majorité simple

La mesure phare de la loi Relance Logement 2026 consiste à faire basculer les travaux de rénovation énergétique d'ampleur de l'article 25 vers l'article 24. Autrement dit, ces travaux ne seraient plus soumis à la majorité de tous les copropriétaires, mais uniquement à celle des voix exprimées par les présents et représentés.

Concrètement, cela signifie que :

• Un copropriétaire absent ne pèsera plus comme un vote défavorable.
• Une minorité passive ne pourra plus bloquer un projet voté par la majorité des présents.
• Les projets qui échouaient de peu, faute de quorum de voix, pourront enfin aboutir.

Plusieurs juristes considèrent cette disposition comme la réforme la plus substantielle du régime des assemblées générales depuis la loi ELAN de 2018. Le calendrier reste toutefois à confirmer : le texte a été présenté fin juin 2026 et le débat parlementaire est attendu à l'automne. La réforme n'est donc pas encore définitive, mais elle donne le cap et invite les copropriétés à anticiper leurs projets dès maintenant.

Quels travaux de rénovation énergétique sont concernés ?

La réforme cible en priorité les travaux de rénovation énergétique d'ampleur décidés collectivement sur les parties communes. En Île-de-France, ils prennent le plus souvent la forme suivante :

• Isolation thermique par l'extérieur (ITE) couplée à un ravalement de façade, pour traiter le principal poste de déperdition d'un immeuble ancien.
• Isolation des combles et de la toiture-terrasse, très rentable au regard de son coût.
• Remplacement du système de chauffage collectif ou raccordement à un réseau de chaleur.
• Réfection de la ventilation et remplacement des menuiseries des parties communes.

À titre indicatif, une ITE en copropriété se situe en 2026 autour de 150 à 260 euros le mètre carré de façade traitée, tandis qu'un ravalement simple avec ravalement décoratif démarre plutôt vers 60 à 120 euros le mètre carré. Ces fourchettes varient selon la hauteur de l'immeuble, l'état du support et les finitions retenues. Notre article dédié au ravalement de façade et ses obligations légales détaille ces postes.

Il est important de distinguer ces travaux d'ampleur des simples réparations. Le remplacement à l'identique d'un élément usé relève de l'entretien courant et était déjà voté à la majorité simple. La réforme vise spécifiquement les projets d'amélioration énergétique globale, ceux qui font gagner plusieurs classes au DPE de l'immeuble. C'est précisément sur ces chantiers structurants, souvent coûteux et longs à décider, que le changement de majorité aura le plus d'impact pour les copropriétés franciliennes.

Ce que la réforme change concrètement pour les copropriétés d'Île-de-France

Au-delà de la mécanique du vote, cette évolution modifie la dynamique de décision dans les immeubles. Plusieurs effets sont attendus pour les copropriétés de Créteil, Saint-Maur-des-Fossés, Vincennes, Nogent-sur-Marne ou Maisons-Alfort :

• Des chantiers plus rapides à lancer : un projet mûr et bien chiffré aura davantage de chances de passer dès la première assemblée.
• Un rôle renforcé du conseil syndical, qui devra présenter des dossiers solides, avec devis comparés et plan de financement.
• Une valorisation du patrimoine : un immeuble rénové gagne en confort, en étiquette DPE et en valeur à la revente.

Attention toutefois : abaisser la majorité ne dispense pas de bien préparer le projet. Un vote acquis à la majorité simple sur un dossier bâclé peut générer des tensions, voire des contestations. La réussite tient toujours à la qualité de la préparation en amont, comme nous le rappelons dans notre guide sur les règles et autorisations des travaux en copropriété.

Bien préparer son assemblée générale et ses devis de travaux

Pour tirer parti de la réforme, la préparation reste la clé. Voici les étapes que nous recommandons aux conseils syndicaux et aux syndics avec qui nous travaillons :

• Faire réaliser un audit énergétique ou un DPE collectif afin d'objectiver les besoins et de prioriser les postes de travaux. Notre article sur l'audit énergétique obligatoire en 2026 fait le point sur ce diagnostic.
• Comparer plusieurs devis d'entreprises RGE, condition indispensable pour mobiliser les aides.
• Mobiliser les financements : MaPrimeRénov' Copropriété, certificats d'économies d'énergie (CEE) et aides locales peuvent couvrir une part importante du budget. Nous détaillons les dispositifs dans notre guide MaPrimeRénov' 2026 et sur notre page dédiée aux aides à la rénovation.
• Présenter un dossier clair en assemblée : coût par lot, échéancier, impact sur les charges et sur le confort.

Un projet bien construit rassure les copropriétaires hésitants et facilite l'obtention de la majorité, quelle qu'elle soit.

Copropriétés du Val-de-Marne : anticiper la vague de rénovation

La loi Relance Logement s'inscrit dans un contexte de crise du logement : seuls 278 000 logements ont été livrés en France en 2025, très en deçà des besoins. En parallèle, la pression réglementaire sur les passoires thermiques classées F et G au DPE continue de peser sur les copropriétés. Nous revenons en détail sur ces enjeux dans notre analyse de la loi Relance Logement 2026.

Pour un immeuble francilien, anticiper signifie ne pas attendre que la réforme soit votée pour lancer les diagnostics et consulter les entreprises. Les copropriétés qui auront préparé leur dossier pourront voter et démarrer dès l'entrée en vigueur des nouvelles règles, sans engorger les carnets de commandes. La rénovation extérieure et l'isolation thermique figurent parmi les chantiers les plus demandés dans le Val-de-Marne.

Enfin, gardons à l'esprit que la réforme ne supprime pas les garde-fous. Le procès-verbal d'assemblée devra toujours être établi dans les règles, le délai de contestation des copropriétaires opposants demeure, et le recours à un maître d'œuvre ou à un assistant à maîtrise d'ouvrage reste vivement conseillé pour les gros chantiers. Abaisser la majorité facilite la décision, mais la rigueur technique et administrative conditionne toujours la réussite d'une rénovation collective. C'est là que l'expérience d'une entreprise habituée aux copropriétés fait la différence.

BTPNE, votre partenaire travaux en copropriété

Chez BTPNE, nous accompagnons les copropriétés de Champigny-sur-Marne, du Val-de-Marne et de toute l'Île-de-France sur l'ensemble de leurs travaux : ravalement, isolation thermique par l'extérieur, réfection de toiture-terrasse, remplacement de menuiseries et entretien des parties communes. Entreprise tous corps d'état depuis 3 générations et certifiée RGE, nous savons dialoguer avec les syndics et les conseils syndicaux, chiffrer précisément chaque poste et présenter des dossiers clairs, prêts pour l'assemblée générale.

La réforme du vote des travaux ouvre une fenêtre d'opportunité : c'est le bon moment pour faire chiffrer votre projet et préparer sereinement votre prochaine assemblée. Contactez BTPNE pour un devis gratuit via notre page contact et découvrez nos chantiers récents sur notre page réalisations. Nous vous aidons à transformer une décision de copropriété en un chantier réussi.