Condamner ou déposer un conduit de cheminée en immeuble ancien : règles, risques et prix en Île-de-France

Introduction : le mètre carré le plus convoité de l'appartement

Dans un trois-pièces du 18e arrondissement, la cheminée du salon ne sert plus depuis quarante ans. Le foyer est bouché par une plaque de plâtre, le conduit traverse la pièce sur toute sa hauteur, et la souche qui dépasse du mur mange 40 à 60 cm de profondeur sur un pan entier. Le propriétaire veut « tout enlever » pour aligner sa bibliothèque.

C'est l'un des chantiers les plus fréquemment demandés en rénovation d'appartement ancien en Île-de-France. C'est aussi l'un des plus mal préparés. Parce que dans neuf cas sur dix, ce conduit ne lui appartient pas. Il traverse l'immeuble du sous-sol à la toiture, il dessert — ou a desservi — plusieurs logements, et il figure comme partie commune au règlement de copropriété. Le démolir sans autorisation, c'est s'exposer à une remise en état aux frais du contrevenant, ordonnée par le tribunal judiciaire, plusieurs années après les travaux.

À cela s'ajoutent trois sujets techniques que les particuliers découvrent souvent en cours de chantier : la ventilation du logement, souvent assurée par ce conduit sans que personne ne le sache ; la présence possible d'amiante dans les tubages ou les colles de rénovation des années 1970-1980 ; et la descente de charges quand le conduit maçonné participe à la stabilité du mur de refend.

Ce guide fait le point sur ce qu'on a le droit de faire, sur les trois scénarios techniques possibles (obturer, tuber, déposer), sur les prix constatés en 2026 en Île-de-France, et sur la procédure à suivre en copropriété.

Qui est propriétaire du conduit ? La question qui décide de tout

La loi du 10 juillet 1965 fixe le principe à son article 3 : sont communes les parties « affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux ». Le conduit de fumée coche presque toujours cette case, puisqu'il monte sur plusieurs niveaux et débouche sur une souche de toiture, elle-même indiscutablement commune.

La jurisprudence est constante : la Cour de cassation considère régulièrement que le conduit de cheminée collectif est une partie commune, y compris dans sa traversée d'un lot privatif. Le copropriétaire dispose d'un droit de jouissance exclusive sur la portion qui traverse son appartement — il peut l'utiliser, l'habiller, y raccorder un appareil conforme — mais pas d'un droit de destruction.

Le règlement de copropriété peut nuancer :

À retenir : on peut presque toujours démonter la cheminée (le foyer, l'habillage, le manteau) sans rien demander. On ne peut presque jamais démolir le conduit.

Le cas particulier des conduits « shunt »

Dans les immeubles construits entre 1950 et 1975, la ventilation et l'évacuation des produits de combustion passent souvent par un conduit shunt : un collecteur vertical unique dans lequel se raccordent, à chaque étage, des départs individuels qui remontent d'un niveau avant de déboucher. Toucher à un départ de shunt, c'est risquer de refouler les fumées ou l'air vicié chez le voisin du dessus. Aucun de ces conduits ne se manipule sans étude préalable par un professionnel du fumisterie.

Trois scénarios, trois budgets

Scénario 1 — Obturer et conserver le conduit

C'est la solution la plus simple, la moins chère et la plus fréquemment retenue. On ne touche pas à l'ouvrage : on ferme le foyer, on bouche la sortie basse, on coiffe la souche.

Points impératifs :

• Ne jamais obturer hermétiquement. Un conduit fermé aux deux extrémités se transforme en piège à condensation ; l'humidité migre dans la maçonnerie et ressort en taches de bistre sur les murs, chez soi ou chez le voisin.
• On installe un chapeau ventilé (ou une plaque avec grille) en partie haute et une grille de ventilation basse de section minimale équivalente, pour maintenir une circulation d'air permanente.
• On conserve une trappe de visite si le conduit peut être réutilisé plus tard.

Coût constaté en Île-de-France en 2026 : 250 à 700 € pour l'obturation basse d'un conduit dans un appartement, 400 à 900 € pour la mise en place d'un chapeau ventilé en toiture (le prix dépend surtout de l'accès : échafaudage, nacelle ou corde d'accès en toiture zinc parisienne).

Scénario 2 — Tuber et remettre le conduit en service

Si l'objectif est d'installer un insert, un poêle à bois ou à granulés, ou de raccorder une chaudière, il faut tuber : introduire dans le conduit maçonné une gaine métallique continue (inox 316L ou 904L selon le combustible) conforme au DTU 24.1, référence normative de la fumisterie.

Avant tout tubage, un test d'étanchéité et un examen caméra sont indispensables : les conduits en briques ou en boisseaux fissurés du bâti francilien réservent souvent des surprises (dévoiements non justifiés, conduits mitoyens percés, anciens raccords de poêle à charbon laissés ouverts).

Attention : dans beaucoup de copropriétés parisiennes, le règlement interdit purement et simplement le chauffage au bois, ou l'AG a voté cette interdiction. Par ailleurs, le Plan de protection de l'atmosphère d'Île-de-France encadre les appareils de chauffage au bois ; le foyer ouvert est proscrit en usage de chauffage principal et les appareils installés doivent répondre à des critères de performance et d'émissions (label Flamme Verte 7 étoiles ou équivalent). Renseignez-vous auprès de votre mairie et de la DRIEAT avant d'engager la dépense.

Coût : 70 à 130 € le mètre linéaire de tubage inox posé, hors accès en toiture. Pour un conduit de 12 m dans un immeuble R+4, comptez 1 500 à 2 500 €, auxquels s'ajoutent l'appareil et son raccordement.

Scénario 3 — Déposer tout ou partie du conduit

C'est le chantier lourd. Il suppose :

1. Une résolution d'assemblée générale autorisant le copropriétaire à modifier une partie commune (article 25 b de la loi de 1965, majorité absolue des voix de tous les copropriétaires — avec possibilité de second vote à la majorité simple, article 25-1).
2. Une étude de structure par un bureau d'études techniques quand le conduit est intégré à un mur porteur ou de refend. Beaucoup de conduits maçonnés en briques pleines participent à la descente de charges, notamment dans les immeubles antérieurs à 1900.
3. Une reprise en sous-œuvre ou un chaînage si l'ouvrage est déposé sur toute la hauteur, avec pose de linteaux ou d'un poteau-poutre métallique.
4. La gestion des déchets : gravats de briques et de plâtre, avec tri obligatoire sur chantier et bordereau de suivi.

En pratique, la dépose totale d'un conduit sur toute la hauteur de l'immeuble est rarissime : elle exige l'accord de tous les copropriétaires desservis, la réfection de la toiture au droit de la souche, et un coût qui se chiffre en dizaines de milliers d'euros supportés par le seul demandeur.

La solution retenue dans 90 % des cas est la dépose partielle : on supprime la souche saillante dans le logement (le « trumeau ») en conservant le conduit lui-même dans l'épaisseur du mur, ou on reprend le conduit sur un seul niveau avec reprise en console de la partie supérieure — technique qui consiste à soutenir la portion conservée sur une structure métallique fixée au plancher ou au mur.

Fourchettes indicatives constatées sur chantiers franciliens ; le coût d'accès (échafaudage, protection de cage d'escalier, évacuation par étages sans ascenseur) pèse souvent 20 à 30 % du total en secteur parisien.

Le point aveugle : votre conduit sert peut-être de ventilation

C'est l'erreur la plus dangereuse, et elle est fréquente. Dans énormément de logements franciliens antérieurs à 1969, il n'existe aucune VMC : le renouvellement d'air repose sur la ventilation naturelle par conduits, entrées d'air en menuiserie et tirage thermique dans les conduits de cheminée ou de ventilation haute.

Boucher hermétiquement le conduit du séjour, c'est parfois supprimer la seule extraction de la pièce principale. Les conséquences arrivent en quelques mois : condensation sur les vitrages, moisissures en angles de murs froids, taux d'humidité au-delà de 70 %.

Le risque devient vital lorsqu'un appareil à combustion subsiste dans le logement ou dans un logement voisin raccordé au même ouvrage : chauffe-eau gaz non ventouse, chaudière murale, poêle. Une obturation mal conduite peut provoquer un refoulement de monoxyde de carbone. Santé publique France recense chaque année plusieurs milliers de personnes exposées à des intoxications au CO en France, avec une saisonnalité marquée en période de chauffe ; l'Île-de-France figure parmi les régions les plus touchées en nombre absolu.

Règle simple : avant toute obturation, faire vérifier par un professionnel qu'aucun appareil à combustion, présent ou voisin, n'est raccordé au conduit, et que le logement conserve un système d'aération conforme à l'arrêté du 24 mars 1982 relatif à l'aération des logements.

Si le conduit servait effectivement de ventilation, deux issues : conserver une grille haute et basse en laissant le conduit respirant, ou créer une extraction mécanique (VMC hygroréglable) avant l'obturation.

Amiante et plomb : le diagnostic n'est pas une formalité

Un conduit de cheminée d'immeuble ancien peut contenir de l'amiante à plusieurs endroits :

• tubages en fibres-ciment posés lors des rénovations des années 1960-1985 ;
• plaques de protection murale derrière les anciens appareils ;
• colles, mastics et joints de raccordement ;
• enduits de rebouchage de foyer condamné.

Depuis le décret du 26 juin 2024, le repérage amiante avant travaux (RAT) est obligatoire pour tout immeuble dont le permis de construire est antérieur au 1er juillet 1997, dès lors que l'intervention est susceptible de libérer des fibres. Une démolition de conduit entre pleinement dans ce champ. Le diagnostic est à la charge du donneur d'ordre — donc du copropriétaire qui fait réaliser les travaux, ou du syndicat s'il s'agit d'une opération collective.

Comptez 300 à 800 € pour un RAT ciblé sur un conduit, et un surcoût de 1 500 à 5 000 € si un retrait par entreprise certifiée s'avère nécessaire. L'INRS rappelle qu'aucune intervention sur matériau amianté ne peut être réalisée par un particulier ou une entreprise non formée à la sous-section 4.

Les peintures anciennes du manteau ou du trumeau peuvent par ailleurs contenir du plomb : le CREP (constat de risque d'exposition au plomb) du dossier de vente donne une première indication.

La procédure en copropriété, étape par étape

1. Consulter le règlement de copropriété et l'état descriptif de division. Chercher les mentions « conduits de fumée », « souches », « gaines ». En cas de doute, demander au syndic une copie du règlement et des modificatifs.
2. Faire réaliser un diagnostic technique : passage caméra du conduit, repérage amiante, avis de structure si mur porteur. Ce dossier est la pièce maîtresse de votre demande.
3. Adresser une demande écrite au syndic en recommandé, au minimum deux mois avant la date prévisible de l'AG, avec le descriptif des travaux, les plans avant/après, le devis de l'entreprise et son attestation d'assurance décennale.
4. Faire inscrire la résolution à l'ordre du jour de l'assemblée générale. La rédaction compte : la résolution doit préciser que les travaux sont à la charge exclusive du demandeur, qu'il en assume l'entretien futur et la responsabilité des désordres, et que la remise en état pourra être exigée en cas de manquement.
5. Vote à la majorité de l'article 25, avec passerelle article 25-1 si le premier vote recueille au moins un tiers des voix.
6. Notifier le procès-verbal et attendre le délai de contestation de deux mois (article 42) avant d'ouvrir le chantier. Démarrer avant l'expiration du délai est un pari risqué.
7. Déclarer le chantier : protection des parties communes, horaires autorisés par l'arrêté préfectoral et le règlement intérieur, information des voisins, gestion des gravats.

Et si les travaux ont déjà été faits sans autorisation ?

Cela arrive plus souvent qu'on ne le croit, notamment lors d'un achat : l'acquéreur découvre après coup que le vendeur avait démoli un conduit. L'action du syndicat en remise en état se prescrit par dix ans (article 42 de la loi de 1965). Deux voies :

• demander une régularisation a posteriori en AG, sur la base d'un rapport de structure attestant l'absence de désordre ;
• à défaut, provisionner le coût d'une reconstitution, qui dépasse presque toujours celui de la démolition initiale.

Un contrôle en amont, avant signature, coûte quelques centaines d'euros. Une régularisation contentieuse coûte des dizaines de milliers.

Les six erreurs qui coûtent cher

1. Confondre la cheminée et le conduit. Le manteau de marbre est à vous ; le tuyau ne l'est pas.
2. Obturer hermétiquement. Condensation, bistre, taches sur les murs du voisin, et litige assuré.
3. Oublier la ventilation. Un logement sans VMC qui perd son conduit perd son air.
4. Sauter le repérage amiante. Obligation légale, et responsabilité pénale du donneur d'ordre.
5. Démolir un conduit intégré à un mur porteur sans étude : fissuration du plancher supérieur, parfois plusieurs mois après.
6. Démarrer avant l'expiration du délai de contestation de l'AG. Le chantier peut être arrêté en référé.

Ce qu'il faut retenir

Le conduit de cheminée est l'un des rares ouvrages qui soit à la fois partie commune, élément de structure, dispositif de ventilation et matériau potentiellement dangereux. Chacune de ces quatre casquettes impose ses règles.

Dans la grande majorité des projets franciliens, la meilleure décision reste la plus sobre : conserver le conduit et l'habiller. Un doublage propre en plaque de plâtre sur ossature, avec grilles haute et basse, fait disparaître visuellement l'ouvrage pour 800 à 1 800 €, sans autorisation d'AG autre qu'une information de courtoisie, sans étude de structure et sans risque contentieux — là où la dépose engage plusieurs milliers d'euros et un an de procédure.

Quand la dépose s'impose vraiment (pièce trop petite, conduit dégradé, gain d'usage réel), il faut la traiter comme un chantier structurel à part entière : diagnostic, étude, vote, entreprise assurée en décennale, et remise en état conforme. C'est le prix de la tranquillité — et de la revente sans mauvaise surprise.

Sources et références utiles

• Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis (articles 3, 25, 25-1, 42)
• DTU 24.1 — Travaux de fumisterie, systèmes d'évacuation des produits de combustion
• Arrêté du 24 mars 1982 relatif à l'aération des logements
• Décret n° 2024-604 du 26 juin 2024 relatif au repérage amiante avant travaux
• INRS — dossiers « Amiante » et « Interventions sur matériaux amiantés (sous-section 4) »
• Santé publique France — surveillance des intoxications au monoxyde de carbone
• DRIEAT Île-de-France — Plan de protection de l'atmosphère et chauffage au bois